Новости региона

Рынок жилья Казани: пике «вторички» на треть, «бодрость» новостроек и дрогнувшая ипотека

25.01.2016
Источник информации: TatPressa.ru
Адрес новости: http://www.tatpressa.ru/news/24311.html

Росреестр по РТ опубликовал данные по сделкам с недвижимостью за 2015 год. Несмотря на то что о показателях 2014 года участникам рынка остается только ностальгировать — казанский рынок «первички» упал почти на 10%, а «вторичка» и вовсе просела более чем на 30%, тем не менее удалось сохранить те позиции, которые были, к примеру, в 2013 году.

И все же повод для тревоги у застройщиков есть: 1 марта истекает срок действия субсидирования ипотечной ставки. Ожидается, что в связи с этим в начале 2016 года может сложиться нетипичная ситуация, когда спрос начнет расти вопреки тому, что зимние месяцы всегда были «неурожайными» для застройщиков. Нужна ли госпрограмма и будут ли ее продлевать, разбирался корреспондент «Реального времени».

Прерывистое дыхание вторичного рынка

Как известно, аутсайдером прошлого года на рынке жилья стала «вторичка». Это было заметно как в отношении стоимости (цены на нее падали, пусть не так стремительно, как в кризис 2009 года), так и в числе сделок. Последнее подтверждает и статистика Росреестра. Так, в 2015 году в Казани было зарегистрировано 22 448 сделок с переходом прав собственности на жилье, что на 35% меньше, чем в 2014 году. Почти такое же отставание наблюдается и по итогам IV квартала: казанский вторичный рынок просел почти на 33% (6 961 сделка против 10 325 в 2014 году). Отметим, что падение оказалось чуть менее заметным в декабре, когда разница с 2014 годом составила 25,5%.

В целом последний квартал года на рынке недвижимости всегда традиционно характеризуется подъемом. 2015 год в этом отношении не стал исключением. В предыдущем квартале в Казани было заключено 5 530 договоров купли-продажи, что оказалось на 20,6% меньше. По Татарстану разница составила 16% (17 734 договора по итогам III квартала). Одним словом, сезонность никто не отменял.

Немного более радужной кажется ситуация, которая складывалась в целом по Татарстану. Согласно данным Росреестра по РТ, всего за минувший год было зафиксировано 71 949 сделок. Для сравнения: эта цифра оказалась меньше 2014 года на 17% (86 715 сделок). Примерно такое же падение наблюдается и по итогам IV квартала: татарстанский рынок «вторички» просел в среднем на 18% (21 050 сделок против 25 623).



По мнению Анастасии Гизатовой, директора АН «Счастливый дом», глубокой стагнации вторичного рынка способствовали два фактора: «Первый — затаривание квартир в сданных домах. Логично: зачем приобретать дом с 30-летней историей, если в наличии отличные новые альтернативы? Второй — программа господдержки новостроек — экономия в ежемесячном платеже более чем 10 000 рублей за счет применения льготной процентной ставки».

Впрочем, как говорил английский поэт Уильям Блейк, не можешь изменить ситуацию – измени отношение к ней. Если сравнить данные Росреестра за 2015 год с данными за 2013 год, можно даже зафиксировать небольшой рост. Так, за весь 2013 год в Татарстане было заключено 66 024 сделки, что на 8% меньше, чем в 2015 году, а в Казани наблюдается отставание на 5% (21 250).

Нетипичная Казань

Теперь о долевом рынке. Конечно, 2015 год не может похвастаться тем числом сделок, которое совершалось на первичном рынке в 2014 году. По данным, опубликованным на сайте Росреестра по РТ, количество сделок на казанском рынке новостроек (точнее, количество договоров долевого участия (ДДУ)) сократилось на 9,5% (с 6 757 до 5 949). Что касается первичного рынка недвижимости Татарстана, здесь ситуация оказалась более критичной: число ДДУ сократилось с 10 427 до 6 977. Иными словами, он просел более чем на 30%. И все же, как отмечал на коллегии Управления Росреестра по РТ Азат Зяббаров, руководитель Управления Росреестра по РТ, в целом итоги 2015 года нельзя назвать плачевными – он как минимум оказался не хуже 2013 года. При оценке нужно учитывать и роль рекордного декабря 2014-го, когда было заключено 3 966 всех договоров на фоне девальвации рубля.

Тем не менее декабрь 2015 года также заслуживает внимания. Рассмотрим отдельно данные по Татарстану и по Казани. По республике ситуация складывается довольно типичная: число сделок начинает расти в марте (к сезонному оживлению добавляется введение субсидированной ипотеки), летом наступает затишье, а начиная с осени продажи вновь растут. В декабре было зафиксировано максимальное количество ДДУ за истекший год – 714, что является вполне закономерным явлением.

«Сезонные циклы не меняются в любое время, единственное отличие в том, что в кризис продаж меньше, а в более спокойные времена – больше», — говорит Рустем Юнусов, гендиректор СК «Фарус».

А вот первичный рынок Казани на протяжении всего года оставался довольно нестабильным, совершая резкие движения то вверх, то вниз. Так, в декабре количество зарегистрированных ДДУ сократилось почти вдвое – с 778 до 363. Впрочем, одна из причин сокращения сделок на первичном рынке Казани связана еще и с тем, что застройщики чаще стали возводить жилые комплексы за пределами столицы. Об этом мы писали в декабрьском исследовании рынка недвижимости.

Упадет ли цена на «первичку»?

По мнению столичных экспертов, стоимость недвижимости является индикатором «здоровья» региона: рост цен на жилье свидетельствует о темпах развития субъекта и высоком уровне дохода населения. «В нашей стране самые дорогие города – это крупные деловые, финансовые и логистические центры, такие как Москва, Питер, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань. Там развиты производства, торговля, легче найти работу, и потому население постоянно растет за счет притока из других населенных пунктов», — считает гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Некоторые участники рынка убеждены, что, несмотря на то, что татарстанским застройщикам пока удается удерживать цены, рано или поздно им все равно придется пойти на снижение. В противном случае в условиях уменьшения спроса им попросту не на что будет заканчивать строительство своих объектов.

— Уже сейчас на некоторых объектах замедляются темпы строительства. Застройщики не могут снижать цены в открытую, иначе вообще у них покупать никто не будет, но так или иначе, я думаю, все к этому придет: все будет зависеть от того, насколько остро им нужны денежные средства, — говорит Руслан Хабибрахманов, руководитель АН «Флэт».

Добавим, столичные эксперты констатируют, что уже в 2015 году цены на квартиры в Москве упали на 10-15%.

Даешь ипотеку

Еще одним ударом по застройщикам может стать сворачивание госпрограммы субсидирования ипотеки, которую все в один голос называли драйвером первичного рынка. Напомним, что срок ее действия истекает 1 марта 2016 года.

Страх, что правительство может не продлить программу или предложить менее выгодные условия, к концу года подстегнул активность покупателей, которые до этого занимали выжидательную позицию. На эту тему идут активные дебаты. Так, Минфин заявляет, что не намерен продолжать программу, а глава минстроя России Мень уверен, что она будет продолжена. Одним словом, пока неясно, кто победит из двух лоббистов.

В то же время эта неопределенность создала на рынке некую нервозность. Если судить по статистике Росреестра по РТ, то по сравнению с предыдущим месяцем в декабре число ипотечных сделок как по Казани, так и в целом по Татарстану выросло более чем на 20%.

Отметим, что по количеству сделок декабрь 2015 года оказался даже более результативным, чем «урожайный» декабрь 2014-го (полученная здесь девальвационная премия целый год кормила некоторых застройщиков). Так, если в конце 2014 года в целом по Татарстану (без учета Казани) было совершено 4 774 сделки, то в 2015-м – 5 295. Что касается столицы республики, то здесь в декабре прошлого года зафиксировали 2 323 договора ипотеки, что на 746 больше, чем в 2014-м.

Но все же по итогам года ипотека просела на 20%. В Казани число ипотечных договоров сократилось с 13 843 до 11 111, в Татарстане — с 44 535 до 35 291. Такое падение несмотря на введение госпрограммы субсидирования ставки эксперты объясняют общим снижением доступности жилья и уровня доходов населения, которое страшится брать ипотеку в условиях экономической нестабильности.

Субсидированной ипотеке быть?

Как рассказал «Реальному времени» директор строительной компании «Фарус» Рустем Юнусов, московскими аналитиками рассматривается даже сценарий, по которому программу возобновят только после того, как строительные компании пройдут «естественный отбор», то есть останутся только самые жизнеспособные из них. А вот по мнению директора агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, окончательное решение не принимается в ожидании снижения ключевой ставки Центробанком РФ. Последняя, как известно, уже непоколебима давно, и вряд ли этот бастион падет.

Если окончательный выбор по будущему субсидируемых программ будет сделан только в феврале, вполне возможно, что в случае продления программы она может вступить в силу уже после 1 марта. Тогда может образоваться временной промежуток, когда субсидирования ставок не будет, а рынок вновь просядет. Так было в начале прошлого года, когда Центробанк держал высокую ключевую ставку, банки в условиях отсутствия господдержки давали ипотеку под 20% и выше. Этот временной лаг застройщики заполняли всевозможными акциями и квазиипотечными продуктами.

Чтобы выяснить, как изменится ситуация в случае приостановки госпрограммы субсидирования ипотечной ставки, аналитическая служба «Реального времени» провела исследование. При расчете были приняты следующие условия: тип жилья – первичное, срок кредитования – 15 лет, стоимость квартиры – 2,7 млн рублей, размер первоначального взноса – 33% — 900 тыс. рублей, размер кредита – 1,8 млн рублей.

Напомним, что на текущий момент субсидированная ставка составляет 11,4-12%. По результатам аналитического исследования, после отмены госпрограммы в ряде банков она может вырасти аж до 27%. Речь идет об АО «ИК Банк», АО «Булгар банк» (27% годовых); чуть меньше — 24% — ставка будет в ООО «ИнтехБанк». Правда, эти примеры скорее можно считать исключением: в большинстве татарстанских банков в условиях отсутствия субсидирования ставка составит 14-15%. Ниже этого уровня ставка только в ОАО «Банк Москвы» (13%) и в ПАО «АКИБАНК» (10,90%).

По оценкам Михаила Сероштана, заместителя начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, по итогам 11 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в стране сократился лишь на 37% относительно аналогичного периода 2014 года, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение выдачи ипотечных кредитов и фактически полную остановку рынка в сегменте кредитования новостроек.

Успей купить!

Впрочем, в ближайшие несколько месяцев на рынке «первички» может сложиться совсем нетипичная ситуация: вопреки тому, что первые месяцы года традиционно считаются «мертвыми», в следующие три месяца спрос может активизироваться. Причина все та же — ожидание завершения госпрограммы субсидирования ипотеки. «На 2016 год прогнозы делать рановато, одно можно сказать точно: в связи с отменой программы субсидирования ипотеки нас ждет три месяца ажиотажного спроса, люди будут стараться успеть приобрести новостройки по выгодным ставкам», — отмечает Искандер Юсупов, директор по продажам компании «Унистрой».

Такого же мнения придерживается и Сергей Ураков, директор компании «АК БАРС Недвижимость». «На рынке жилья сейчас очень интересный момент. Возможно, через определенное время мы будем вспоминать конец 2015-го – начало 2016 года как период самых низких цен на первичном рынке. На сегодняшний день сформировался рынок покупателя, и это прекрасное время, чтобы успеть купить жилье», — рассказал он.

К слову, на сайте некоторых строительных компаний можно обнаружить баннеры с заголовками «Истекает срок ипотеки с господдержкой – успей купить квартиру по льготной ставке!».

И напоследок отметим еще одну тенденцию на рынке новостроек: клиенты стали более внимательными и теперь настороженно относятся к предложениям по покупке квартир на стадии котлована. Вероятно, такая избирательность — следствие скандалов, развернувшихся вокруг компаний «Свей» и «ФОН».



"Если объекты интересные, сильно снижать цену и не требуется"

Пожалуй, аспект, который волнует большинство покупателей, — это динамика цен. Практически на протяжении всего года на казанском рынке недвижимости наблюдалась одна и та же тенденция: пока цены на «первичку» двигались вверх, кривая «вторички» неуклонно опускалась все ниже и ниже.

Приведем некоторые цифры. По данным аналитической службы «Реального времени», в начале 2015 года средняя цена квадратного метра в новостройках Казани составляла 55,4 тыс. рублей, к декабрю она выросла до 63,3 тыс. рублей. Иными словами, цены на «первичку» за прошедший год в среднем выросли на 12,4%. При этом пик пришелся на октябрь – тогда «квадрат» оценивался в 63,6 тыс. рублей. В этот период к сезонному оживлению на рынке добавился еще и отложенный спрос, связанный с августовской девальвацией рубля.

Что касается вторичного рынка, то в Казани средняя цена квадратного метра за истекший год снизилась примерно на 5%, с 69,2 до 65,7 тыс. рублей. Нужно отметить, что процесс этот стал вполне закономерным: рост цен к началу 2015 года был обусловлен девальвацией в конце 2014 года, когда люди стали массово скупать жилье. Мало того что в результате стоимость «старого» жилья оказалась неоправданно высокой — государство не поддержало «вторичку» субсидированной ипотекой, как в случае с «первичкой». Поэтому последовавшее затем снижение можно считать вполне закономерным явлением.

«На вторичном рынке те, кто торопятся, снижают цену, а те, кто не торопятся, пока держат ее. Если объекты интересные, сильно снижать цену и не требуется», — считает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.



Все новости раздела




Другие новости раздела:
Прокуратура г. Казани организовала проверку в связи с информацией в СМИ об установке в торговых точках г. Казани двух терминалов по продаже криптовалюты....
Назначение ненужных обследований в частных клиниках и выдача справок о несуществующих заболеваниях - вот самые распространенные нарушения в сфере здравоохранения, которые выявляются Росздравнадзором....
В Набережных Челнах разыскивают 48-летнего Сергея Чуйкина. В дни своего исчезновения мужчина находился в садовом обществе «Гидростроитель-1», 15 апреля этого года он вышел из дачного домика и с тех...
В театре оперы и балета им. Муссы Джалиля состоялся гала-концерт республиканского этнокультурного фестиваля «Наш дом – Татарстан», приуроченный ко Дню народного единства. Лучшие коллективы со всей...